Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

En plus du type de bien qui sera le plus adapté aux besoins d’un futur propriétaire, son budget est un critère clé qui déterminera ses choix. Si un crédit immobilier est nécessaire, sa capacité d’emprunt doit être calculée en amont afin de préparer le dossier auprès d’une banque ou d’une autre institution de prêt. En effet, alors qu’un apport est souvent demandé, ces institutions font un bilan du montant maximum des mensualités que l’emprunteur est capable de rembourser. Voici quelques pistes pour s’y préparer.

Le taux d’endettement

Ce taux, à Maurice, ne doit pas dépasser 40% des revenus mensuels comme préconisé par la Banque de Maurice (et 50% dans certains cas).

La capacité d’emprunt est calculée à partir du revenu mensuel brut ou gross monthly income de l’emprunteur.

Taux d’endettement (debt-to-income ratio) = le total des paiements (emprunts) mensuels (total monthly debt obligations) / revenu mensuel brut (gross monthly income)

Le revenu mensuel brut de l’emprunter correspond :

• Aux revenus mensuels s’il perçoit un salaire fixe.
• Jusqu’à 70% de la moyenne des revenus variables sur une période minimum de 12 mois avant la demande de prêt.
• Aux revenus fixes et jusqu’à 70% des revenus variables sur une période minimum de 12 mois avant la demande de prêt, s’il a un salaire fixe ainsi que des revenus variables.

Les paiements mensuels (monthly debt obligations) correspondent au total des divers remboursements aux banques et aux autres institutions de crédit, hors cartes de crédit.

Lors d’une demande de crédit immobilier pour l’achat ou la construction d’un bien résidentiel, les banques doivent s’assurer que le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 40% − si son revenu mensuel brut est de moins de Rs 200 000 − et ne dépasse pas 50% − si son revenu mensuel brut est de plus de Rs 200 000.

Si le crédit est contracté par plus d’une personne, la banque doit évaluer les mensualités de chacun en tenant compte de la capacité de remboursement mensuel. Le taux d’endettement de chaque emprunteur ne doit pas dépasser 40% du revenu moyen brut.  

Source : https://www.bom.mu/financial-stability/supervision/guidelines/guideline-computation-debt-income-ratio-residential

Bon à savoir : L’âge de l’emprunteur est important pour déterminer la durée du crédit immobilier. Un professionnel pourra également le renseigner sur l’amortissement du prêt .

Notez également qu’avant un prêt, l’institution se doit de vérifier le « credit score » du demandeur. Pour ce faire, l’institution demande un relevé de tous les prêts en cours auprès d’institutions de crédit et de micro-crédit, et à la Banque de Maurice, qui en garde le registre. Ce relevé joue un rôle déterminant dans l’obtention ou non du prêt immobilier. Il est donc très important d’être à jour par rapport à tous ces autres paiements.

Le reste à vivre

En calculant le taux d’endettement,le reste à vivre est également déterminé. Il équivaut aux revenus d’un(e) personne/couple/foyer après avoir payé les charges fixes (crédit immobilier, autres crédits et factures). Ce montant sert à subvenir aux besoins du quotidien : la nourriture ; les vêtements ; les frais de scolarité ; les frais de transport (véhicule et transport en commun) ; les loisirs, et les autres dépenses selon le mode de vie. Le reste à vivre se situe dans une tranche de 50 à 60% des revenus mensuels bruts.

Bon à savoir : Le reste à vivre est plus conséquent si le salaire est élevé. Un(e) personne/couple/foyer peut ainsi, selon ses revenus, économiser et s’offrir des loisirs supplémentaires (voyages, loisirs plus coûteux, etc.) après avoir payé les charges et les besoins du quotidien. Les institutions de prêt balisent plus le reste à vivre si les revenus mensuels sont plus faibles.

Recommandations Molakaz 

• Lors de l’achat d’un logement, le budget global de l’emprunter doit inclure : les frais de notaire, les travaux si nécessaire, les frais connexes (déménagement, emménagement, etc.), et les dépenses supplémentaires liées au nouveau logement (transport, décoration, entretien des espaces comme un plus grand jardin, etc.).

• Calculer les charges mensuelles en prévoyant des situations d’urgence sur le long terme : les frais en cas de maladie, les achats non budgétés (équipements ménagers défaillants, panne de voiture, etc.), le changement d’institution scolaire pour les enfants, ou un nouveau-né.

• Bien réfléchir avant de se lancer dans un projet immobilier en essayant de penser à ce qui peut influer positivement ses revenus (ou l’inverse) comme un changement de situation professionnelle.