Avant de construire, que faut-il savoir ?

Pour bien se préparer avant de se lancer dans la construction d’un bien immobilier, il est important de comprendre ce que prévoit le droit mauricien à cet effet. Voici quelques éclaircissements sur les endroits où vous pouvez construire et ce qu’il faut prévoir.  

Que sont les Pas Géométriques ?

Les Pas Géométriques sont des « reserved lands along the sea coast », soit la zone définie par une bande de sable autour de l’île faisant partie du domaine public, donc sur laquelle nul ne peut construire. La loi date de l’Arrêté du Général Decaen du 5 mai 1807.

Bon à savoir : Les Pas Géometriques sont : « The ponds of sea water, salt water marshes, lakes, bogs and basins situate wholly or partly upon the ‘Pas Géométriques’, the islets adjacent to the shore and which can be reached on foot at low tide, the creeks at the mouths of rivers, and the mouths of rivers, shall be deemed annexes of the ‘Pas Géométriques’, shall form part of the ‘domaine public’ and shall be inalienable and imprescriptible ».

Largeur : Elle se calcule de la ligne du rivage (seashore) qui est quand la marée est haute (spring tide), et ne doit pas être moins de 81 mètres et 21 centimètres.

Ligne de démarcation : Elle est parallèle, « as far as the locality admits », à la ligne côtière, considérée dans son ensemble malgré ses petites irrégularités. 

Plus d’informations : https://housing.govmu.org/Documents/Acts/pga.pdf

Peut-on acheter ou louer des State Lands ?

Les State lands incluent les « defence lands », pas géométriques, et tous les terrains qui appartiennent à l’État ou en sa possession.

Bon à savoir : Vente des State Lands : Si une vente est acceptée par les autorités, elle doit se faire par « public auction », soit une vente aux enchères publique. Cette option n’est envisageable que s’il est dans l’intérêt public de procéder ainsi, et s’il y a, en échange, une autre parcelle de terre. Il peut aussi arriver que le propriétaire d’une maison faisant partie d’une « Housing Estate, et se trouvant sur une portion de State Lands, veuille acheter le terrain. Le Ministère peut alors lui vendre le terrain par contrat privé au prix de Rs 2 000.

Les portions suivantes ne peuvent être vendues : les defence lands ; les réserves de montagnes appartenant à l’Etat ; les pas géométriques, et les réserves de rivières appartenant à l’Etat.

Bail : Des baux peuvent être accordés pour des raisons charitables, religieuses ou éducatives.

D’autres cas existent : comme pour les campements (un bail par personne), et pour des besoins industriels ou commerciaux, sur une période de 60 ans maximum.

Plus d’informations : http://extwprlegs1.fao.org/docs/pdf/mat52827.pdf

Peut-on convertir un terrain agricole en terrain résidentiel ?

Pour faire une demande de conversion, il faut contacter le Land Conversion Unit du Ministry of Agro Industry and Food Security.

Le modus operandi de la conversion d’un terrain agricole en terrain non-agricole est géré par le « Part V of the Sugar Industry Efficiency (SIE) Act 2001 ».

Un terrain agricole, selon la Section 27 & 28(2) of the SIE Act, est :

•  Un terrain ayant servi à cultiver la canne à sucre, le thé ou le tabac, à partir de la date effective de l’application pour la conversion du terrain, ou

• Un terrain déclaré comme surface d’irrigation sous l’Irrigation Authority Act, ou

• Un terrain faisant partie d’un terrain qui a été subdivisé pour les besoins agricoles.

Plus d’informations : https://agriculture.govmu.org/Pages/Departments/Departments/Land-Conversion.aspx

Qui sont exemptés de la Land Transfer Tax ?

Ceux qui sont exemptés de cette taxe sont les cas de cession (« transfer ») de propriété suivants :

• Entre les héritiers d’une personne décédée concernant les biens acquis en héritage de cette personne.
• Lorsqu’une cession de propriété s’opère entre époux.
• Lorsqu’une cession de propriété est faite en faveur d’une société détentrice d’un certificat d’investissement relatif à un projet sous le Integrated Resort Scheme sous le Investment Promotion Act, sous la condition que le cédant détient des parts de la société, au moins à hauteur de la valeur du bien immobilier cédé.  

Plus d’informations : https://registrar.govmu.org/Pages/Services/Exemptions.aspx#Land_Trans_Tax

Suis-je dans l’obligation d’avoir un permis de construire (BLP) ?

Selon la Section 117(2) du Local Government Act 2011, toute personne qui souhaiterait commencer la construction ou la démolition d’un bâtiment, ou faire des modifications, extensions ou réparations majeures d’un bâtiment existant, doit faire une demande de Building and Land Use Permit. La demande se fait au Municipal City Council, Municipal town Council ou District Council.

L’autorité locale (à travers le conseil municipal ou le conseil de district) est ainsi responsable de traiter les demandes de permis dans un délai de 14 jours à compter de la date de l’application (compte tenu que tous les documents requis aient été fournis et que le dossier soit complet.

Bon à savoir : Ceux qui en sont exemptés sont : les petites entreprises et bureaux dont l’activité se passe dans une maison, sans modifier le bâtiment est exempt de développement, et ne requiert donc pas de permis. ll va de même pour la construction d’une serre sur des terres agricoles, par exemple. Certaines conditions y sont accolées comme : peu de circulation de véhicules ; avoir des emplacements de parking, et pas de nuisance (y compris sonores) pour le voisinage.

Plus d’informations : https://la.govmu.org/downloads/Blp%20Guide%20Updated.pdf

Recommandations Molakaz

• N’hésitez pas à vous renseigner auprès des autorités et des professionnels qui vous guideront sur les bonnes procédures.
• Budgétez pour éviter les mauvaises surprises !