La procédure de vente

Au moment d’une vente immobilière, toute une série d’étapes est requise. Voici une liste de documents et de démarches faisant partie de la procédure notariale. 

L’acte/le titre de propriété

Le notaire est responsable de la validité du titre de propriété pour les trente prochaines années à compter du jour de la vente. Certaines formalités devront être complétées entre la signature de la promesse de vente, et le jour de la vente même.

Le vendeur doit présenter son titre de propriété, qui prouve qu’il est bien le propriétaire du bien, devant le notaire. Ce bien doit être officiellement cartographié avec un numéro d’identification de parcelle (PIN certificate) (ou avoir été validé par un arpenteur). Le vendeur devra aussi s’assurer que le bien soit purgé de toute hypothèque, et détenir les permis requis (permis de subdivision, conversion du bien, certificat d’agent de gestion, etc.).

En parallèle, l’acquéreur prouve qu’il peut payer le montant demandé, à travers un crédit bancaire ou d’autres fonds. D’une façon ou d’une autre, le vendeur est légalement tenu de faire état de la provenance de ses fonds au notaire pour être en règle avec la loi contre le blanchiment d’argent.

Le compromis de vente

Le notaire s’occupe du compromis de vente, avant la signature de l’acte de vente. Le « sales agreement », aussi appelé « bilateral promise of sale » (ou promesse synallagmatique de vente) est un engagement mutuel entre le vendeur et l’acheteur sur un prix qui convient aux deux parties.

Certaines raisons peuvent empêcher la signature du compromis de vente : le rejet d’une fin d’hypothèque, un permis en attente, ou une application pour un mode de financement, etc.

La signature du compromis de vente implique, dans la pratique, un premier paiement de 5 à 15 % du prix du bien. Il s’agit d’un dépôt de garantie effectué sur le compte de séquestre (escrow) du notaire signifiant la ferme intention de l’acheteur de compléter la transaction au moment venu.

L’acte de vente

Le notaire rédige le projet d’acte de vente et vérifie que tous les documents soient en règle avant la signature de l’acte de vente (comme l’absence d’inscription grevant le bien ; la présence des garanties et assurances requises par la loi, et la présence des permis et autorisations requises par la loi).

La signature du contrat de vente final 

L’acte est signé chez le notaire, par les parties et le notaire lui-même. Le vendeur remet les clés et les documents relatifs au bien vendu (titre de propriété, certificats, etc.) à l’acheteur. L’acheteur doit lui régler le prix stipulé par le contrat.

Bon à savoir : Le jour de la vente, bien qu’il soit pratique courante que toutes les parties signent les contrats (un contrat par partie) devant le notaire au même moment, il est aussi possible que les signatures se fassent à différents moments et à différentes dates. Les contrats demeurent valides tant qu’ils sont signés en présence du notaire, et que celui-ci a préalablement lu le contrat dans son intégralité à chaque partie, s’assurant du consentement libre de chacune.

Les documents requis par le notaire pour un vendeur incluent : une photo d’identité ; la photocopie de la carte d’identité ; son extrait de naissance ; un certificat de « décharge » (pour la taxe municipale) ; un certificat de système d’égouts, le plan de situation ; le plan du site, et le titre de propriété, entre autres.

Enregistrement et transcription

Le notaire transmet la version originale de l’acte de vente signé et une copie conforme de l’acte au Registrar, pour l’enregistrement et la transcription.

La vente est alors enregistrée, et le registre modifié au nom du nouveau propriétaire. Le notaire recevra alors le numéro de transcription. Une copie authentique du titre est alors envoyée au nouveau propriétaire.

Enfin, le notaire signe le titre d’enregistrement au Land and Mortgage Registry du Registrar General à des fins de taxation. Il s’acquitte alors des frais et taxes préalablement payées par les clients et obtient par conséquent un numéro TV qui valide la vente à l’égard des tiers.

Le transfert de la propriété

L’enregistrement de la propriété au Registrar General sert pour le transfert de la propriété et la rend opposable aux tiers. Le délai pour l’enregistrement de la propriété est de 8 jours à compter de la date de la signature du contrat. Si ce délai n’est pas respecté, il y a une pénalité de 50% à payer.

L’acheteur paie les frais de notaire, ainsi que 5% du prix de vente en taxe d’enregistrement, exception faite des premiers acheteurs, qui sont exemptés de cette taxe.

Selon le Land (Duties and Taxes) Act, le vendeur doit payer le Land transfer tax qui est équivalent à 5% du prix de vente d’un bien en pleine propriété. Il est applicable sur le transfert des biens immobiliers dont les baux ont été enregistrés à partir du 1er janvier 2014, quelle que soit la durée de la possession du bien.

Exemption de la Land Transfer Tax : https://registrar.govmu.org/Pages/Services/Exemptions.aspx

Cette taxe ne s’applique pas lors d’un transfert d’une propriété immobilière d’un ascendant à un descendant (ou l’inverse).

Bon à savoir : Tout le monde peut vendre un bien immobilier mais il ne doit pas être sur un « State Land », incluant les terres de la défense, Pas Géométriques ou faire partie des projets développés en Housing Estate Scheme Projects. Si une propriété en vente se trouve sur les Pas Géométriques (les terres réservées le long des côtes), une taxe additionnelle s’applique, de 20% de la valeur du droit de bail/lease. La taxe est divisée de façon égale entre le vendeur et l’acheteur.

Achèvement

Une fois le paiement effectué, le Registrar General donne un numéro de transcription (TN) de la transaction au notaire. Une fois cette TN disponible, la propriété est opposable aux tiers. Le notaire va émettre une copie authentique à l’acheteur. Le délai légal est de 15 jours pour l’enregistrement du terrain. Le Registrar General peut réévaluer la transaction à travers des processus internes. Le titre de propriété est remis à l’acheteur. Si une hypothèque existe, la banque retiendra un privilège sur ladite propriété. Quand le prêt est remboursé intégralement, la banque en informe le propriétaire. Pour les biens pour lesquels le paiement se fait progressivement ou à l’achèvement de la construction, le vendeur doit remettre le bien comme convenu.

Pénalité pour sous-évaluation

Lorsque la valeur du marché d’un bien ou sa valeur déterminée par le comité de révision de l’évaluation dépasse la valeur de la propriété comme précisé dans l’acte de transfert, le Registrar General peut réclamer aux parties concernées, en outre, le montant des droits et des taxes revendiqués, une pénalité représentant 100 % de ce montant.

Les garanties

• Les garanties vendeur

Il doit s’exonérer de la garantie de jouissance − c’est-à-dire, celle qui permet à l’acheteur de jouir du bien en tant que propriétaire et qui lui donne l’assurance de ne pas être évincé.

• La garantie des vices cachés et les autres garanties de structure

Si le vendeur n’est pas un professionnel, ces garanties peuvent être écartées contractuellement.

Bon à savoir : La garantie décennale s’applique aux biens sur plan ou neufs, de moins de 10 ans et ce, même s’ils n’ont pas été réalisés par un promoteur. La garantie décennale incombe aux entrepreneurs, aux architectes, et à tous ceux qui ont participé à l’opération de construction.

Recommandations Molakaz

• Plus d’informations sur l’arpenteur :https://housing.govmu.org/Documents/Acts/lsa.pdf.

• Plus d’informations sur le Land (Duties and Tax) Act : https://registrar.govmu.org/Documents/LEGISLATIONS%20MENU/Land%20Duties%20%26%20Taxes%20Act.pdf